【2026年最新】「省エネ基準」って何？代々木の中古マンションで住宅ローン控除が「100万円以上損する」最悪のシナリオ

「住宅ローン控除って、ローンを組んだら自動的にもらえるんじゃないの？」——そう思っている方は多いです。ところが代々木エリアのような築古マンションが多いエリアでは、同じ5,000万円のローンを組んでも、物件によって戻ってくる税金が100万円以上違うことがあります。これを知らずに買った後で気づくのが、一番後悔するパターンです。

住宅ローン控除と省エネ基準——何がどう違うのか

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が所得税から戻ってくる制度です。ただしすべての物件が同じ条件で使えるわけではなく、物件が「省エネ基準を満たしているかどうか」で上限額と期間がガラッと変わります。

※控除率0.7%で試算。所得・税額・ローン残高によって実際の還付額は異なります。目安としてご参照ください。2026年以降の制度は税制改正大綱ベースの情報であり、詳細は国税庁にご確認ください。

代々木エリアは物件価格が高く、3,000万円以上のローンを組む方がほとんどです。それなのに省エネ基準を満たしていないだけで、3,000万円を超える部分のローンは控除の対象外になります。同じ金額を借りても、最終的な還付総額に70万円以上の差が出ることもあります。

代々木の中古マンションはどちらに該当するのか

結論を先に言います。代々木エリアで流通している中古マンションの多くは、そのままでは省エネ基準を満たしていません。

昭和〜平成初期に建てられたマンションは、当時の建築基準をもとに設計されており、断熱性能が現在の省エネ基準に届いていないケースがほとんどです。代々木エリアは秀和レジデンスをはじめとした築30〜50年の物件が多く流通しているため、この問題は特に身近です。

つまり「代々木で中古を買う＝省エネ基準なし（2,000万円枠）」を前提に資金計画を組むのが、現実的な考え方です。

旧耐震マンションは控除自体が使えない

さらに注意が必要なのが旧耐震の物件です。住宅ローン控除を使うには、原則として1982年以降に建築されたか、現行の耐震基準に適合していることが条件になります。つまり1981年以前に建てられたいわゆる「旧耐震」マンションは、そのままでは住宅ローン控除の対象外です。

代々木エリアには旧耐震の物件も一定数流通しています。価格が魅力的に見えても、住宅ローン控除が一切使えない可能性があるという点は購入前に必ず確認が必要です。

なお耐震基準適合証明書を取得することで控除の対象にできるケースもありますが、取得には手間と費用がかかります。旧耐震物件の購入を検討している方は、物件ページもあわせてご確認ください。

「リノベで解決できる」は本当か

「リノベーションで省エネ基準をクリアすれば上の枠になれる」という話は正しいですが、その難易度が思っている以上に高いです。

｜ 二重サッシだけではダメな理由

省エネ適合証明書を取得するには、部屋全体の断熱性能を計算して国の基準をクリアする必要があります。窓の断熱（内窓・二重サッシ）は効果が大きいですが、それだけでは基準に届きません。外に面した壁・床・天井への断熱材充填、給湯器などの省エネ設備への交換がセットで求められるのが実態です。つまりフルスケルトンリノベーションに近い工事が前提になります。

｜ 手続きの面倒さも現実

工事の手間だけでなく、建築士による専門計算・工事前後の写真・断熱材のメーカー証明書など大量の書類が必要で、証明書取得だけで数万〜十数万円の費用がかかります。さらにマンションの場合、外壁や屋根などの共用部は個人で手を入れられないため、専有部だけの工事では基準をクリアできないケースもあります。

では結局、どうすればいいのか

｜ パターンA：最初からフルリノベする予定の人

「どうせ壁も床も全部壊して自分好みに作り直す」という方は、最初からリノベ会社に「省エネ適合証明書を取りたい」と伝えて計画に組み込んでもらうと、ついでに上の枠を狙えます。リノベ費用の中に証明書取得コストを含めてもらえるかどうかも確認してみてください。

｜ パターンB：部分的なリフォームで住む予定の人

「内装はきれいだからクロス張り替えと水回りだけ手を入れる」という方は、省エネ証明書は最初から諦めて「2,000万円枠で最大140万円が戻ってくる」前提で資金計画を組むのが一番賢い判断です。知っているかどうかで、計画のブレ方がまったく違います。

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