「住宅ローン審査のために、ここ数年は確定申告の見栄えを良くしておいた方がいい」——フリーランスの方からよく聞く話です。間違いではありませんが、それより大切なことがあります。審査で銀行が本当に見ているのは、確定申告の数字ではなく「収入の安定性と継続年数」だからです。
確定申告は何のためにするのか
確定申告は、1年間の所得を税務署に申告し、正しい税額を納めるための手続きです。フリーランス・自営業の方にとっては、経費を適切に計上して節税することが本来の目的です。
正しい税務申告と、適切な節税。
審査のために経費を抑えて所得を高く見せる。本末転倒になるリスクがあります。
住宅ローンのために数字を整えるという発想より、審査で本当に重要な要素を理解した上で準備する方が、結果的に近道になります。
フリーランスの審査で銀行が見ているもの
｜ 収入の安定性と継続年数が核心
銀行が住宅ローン審査で最も重視するのは「この人は長期にわたって返済し続けられるか」という一点です。3期分（3年分）を求める銀行が多い一方、直近1期だけで判断する金融機関もあります。どの金融機関でも共通して見ているのは「収入にばらつきがないか」という点です。
｜ 開業年数も重要だが、3年未満でも選択肢はある
「3年未満は絶対に無理」ではありません。フリーランスへの理解がある地方銀行・信用金庫・フラット35などは、実績年数が短くても相談に乗ってくれるケースがあります。
節税と住宅ローンのジレンマ
節税を優先
経費を多く計上→課税所得が下がる→税負担は軽いが、審査では「年収が低い人」に見える
審査を優先
経費を抑える→課税所得が上がる→審査は通りやすいが、税負担は重くなる
たとえば売上が800万円あっても、経費を400万円計上すれば申告所得は400万円。銀行はこの400万円をベースに審査します。「実際はもっと稼いでいる」は通用しません。
トレードオフの計算が必須
節税メリットを捨てて税負担を増やすことと、住宅ローンが通りやすくなることのトレードオフをきちんと計算した上で判断する必要があります。税理士と相談しながら進めることをおすすめします。
では何を準備すればいいのか
単発案件に依存するより、継続契約のクライアントを増やす、収入源を複数持つ——収入構造の改善が近道です。
フラット35や一部の地方銀行・信用金庫はフリーランスへの融資実績が豊富です。一行で断られても諦める必要はありません。
借入額を抑えることで、審査上の返済比率を下げられます。
代々木エリアでフリーランスが買うリアル
代々木エリアはフリーランス・クリエイター・経営者など、いわゆる「働き方が自由な人」が多く住むエリアです。実際にフリーランスのお客様から相談をいただくことも多く、審査が通って購入されているケースも少なくありません。
よくある質問（FAQ）
フリーランスでも住宅ローンは組めますか？
組めます。収入が安定して推移していれば審査は通りやすく、3年未満でも対応してくれる金融機関もあります。
節税のために経費を多く計上していますが、審査に影響しますか？
影響します。経費を多く計上すると確定申告上の所得が下がり、銀行の審査では「年収が低い」と判断されます。
銀行によって審査の見方が違うと聞きましたが？
そうです。基準は金融機関によって異なりますが、どこも「収入にばらつきがないか」は共通してチェックしています。
収入にばらつきがある場合、審査は難しいですか？
ばらつきが大きいと審査が厳しくなる傾向があります。収入構造を安定させることが最も効果的な対策です。
フリーランスに向いている住宅ローンはありますか？
フラット35や一部の地方銀行・信用金庫はフリーランスへの融資実績が豊富です。