「まだローンが残っているけど、売れるの？」——これは売却を検討している方から最もよく聞かれる質問のひとつです。結論からいうと、住宅ローンが残っていてもマンションは売れます。ただし、いくつか押さえておくべきポイントがあります。
そもそもなぜローンが残っていても売れるのか
｜ 抵当権と売却の関係
住宅ローンを組むと、金融機関はその物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に金融機関が物件を売却して回収できる権利です。
マンションを売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権は売却代金でローンを完済することで抹消できるため、売却と同時に残債を返済する流れが一般的です。「先にローンを完済してから売る」必要はなく、売却と返済を同時に行えばOKです。
売却できるかどうかは「残債と売却価格」の関係で決まる
｜ アンダーローン——売却価格 ＞ 残債
売却価格がローンの残債を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。この場合、売却代金で残債を完済でき、余った分が手元に残ります。通常の売却と同じ流れで進められます。
代々木エリアは都心に近く資産性が高いため、購入時より価格が上がっているケースも少なくありません。アンダーローンになる可能性は比較的高いエリアといえます。
｜ オーバーローン——売却価格 ＜ 残債
売却価格がローンの残債を下回っている状態を「オーバーローン」といいます。この場合、売却代金だけでは残債を完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
どうしても売却しなければならない事情がある場合を除き、オーバーローンのタイミングで無理に売らないことも、立派な選択肢のひとつです。損を確定させてしまうより、ローンを払い続けながら市場の回復や残債の減少を待つ方が、長い目で見てプラスになるケースも多いからです。「今は売り時ではない」と判断できることが、結果的に損をしない秘訣といえます。
| アンダーローン | オーバーローン | |
|---|---|---|
| 売却価格と残債の関係 | 売却価格 ＞ 残債 | 売却価格 ＜ 残債 |
| 売却の可否 | 通常通り売却可能 | 不足分の自己資金が必要 |
| おすすめの対応 | 売却を進める | 売却時期の見直しも検討 |
| 代々木エリアでの頻度 | 比較的多い | 築浅・高額ローンの場合に多い |
まず「残債と相場」を確認することが第一歩
｜ 残債の確認方法
残債は金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」で確認できます。またネットバンキングでリアルタイムに確認できる金融機関も増えています。
｜ 相場の確認方法
残債がわかったら、次は現在の売却相場を確認します。類似物件の成約事例や、不動産会社への査定依頼が最も確実です。「まず相場だけ知りたい」という段階での査定依頼も問題ありません。
｜ 現場からひとこと
よくある質問（FAQ）
Q. ローンが残っていても売却できますか？
A. はい、売却できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。売却価格が残債を上回っていれば、通常通りの売却が可能です。
Q. 残債の方が売却価格より高い場合はどうなりますか？
A. オーバーローンの状態になります。不足分を自己資金で補う必要があるため、補えない場合は売却時期を見直すことも選択肢のひとつです。無理に損を確定させるより、タイミングを待つ方が有利なケースも多いです。
Q. 買い替えでローンが残っている場合はどうすればいいですか？
A. 売却と購入のタイミングを調整することが重要です。売り先行（先に売ってから買う）か買い先行（先に買ってから売る）かによって資金計画が変わります。どちらが向いているかはご事情によって異なりますので、まずはご相談ください。
Q. 査定だけでも相談できますか？
A. もちろんです。「残債と相場を比べてみたい」という段階でのご相談も大歓迎です。査定後にしつこいご連絡をすることは一切ありません。
Q. 代々木エリアのマンションはオーバーローンになりやすいですか？
A. 代々木エリアは都心に近く資産性が高いため、購入時より価格が上がっているケースも多く、アンダーローンになりやすいエリアといえます。ただし購入時期・購入価格・残債額によって異なりますので、まずは査定でご確認ください。